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Les acteurs intervenant dans un acte d'achat sont l'agent immobilier et le notaire, et éventuellement, en cas de litige, le géomètre ou l'expert en bâtiment. Une fois acheté, vous devrez si vous achetez en lotissement ou en immeuble, participer au syndic de copropriété.

L'AGENT IMMOBILIER

En qualité d’intermédiaire, l'agent immobilier perçoit une commission sur le prix de vente de 5% + TVA.

Sur des biens à vendre en dessous de 10 000 000 CFP, la commission d'agence sera de 7% + TVA.

Concernant certaines îles en Polynésie en raison de l'éloignement, la commission d'agence peut se voir majorée.

LE NOTAIRE

Le notaire est obligatoirement présent dans toute transaction immobilière. 

Quel est son rôle ?

  • Rédiger un acte de vente
  • Officialiser un transfert de propriété
  • Assurer aux accords établis une date précise et une force authentique, ce qui est essentiel en Polynésie française où demeurent de nombreux problèmes liés à l’indivision.
  • Conseiller les signataires, c’est-à-dire expliquer à ses clients leurs droits et leurs obligations et leur signifier les engagements qu’entraîne la signature de l’acte de vente ou d’achat.

Acheteur et vendeur ont chacun la possibilité de se faire représenter par le notaire de leur choix. Celui du vendeur préparera le dossier de vente, celui de l’acheteur le dossier d’achat. 

Cette double intervention n’aura pas d’incidence sur les honoraires exigés à l’acheteur, ces derniers seront partagés entre les deux notaires. En cas de litige, s'adresser à la Chambre des notaires.

Les émoluments des notaires sont strictement réglementés par le Gouvernement de la Polynésie française.

Sachez qu’aux émoluments s’ajoutent les droits et taxes de mutation que le notaire perçoit et reverse au Trésor Public.

Pour plus de renseignements, vous pouvez consulter l’arrêté n° 1376 CM du 3 octobre 2000, modifié par l’arrêté n° 700 CM du 26 août 2005 portant fixation du tarif des notaires.

Télécharger les documents:

-Tarif 1376 du 3 octobre 2000
-Arrêté n° 700 CM du 26 août 2005

LE GEOMETRE

Si la parcelle de terrain sur laquelle vous envisagez de construire provient d’un morcellement, le géomètre effectue la division et contrôle la mise à jour du plan cadastral, à condition d’être agréé par le service du cadastre (ce qui est le cas de tous les membres de la Chambre Syndicale). 

Si vous achetez un terrain, exigez du vendeur qu’il vous fournisse un plan de bornage matérialisant toutes ses limites, effectué et signé par un géomètre agréé, avant de signer l’acte d’acquisition chez le notaire. Ainsi vous éviterez tout litige susceptible d’intervenir ultérieurement. En effet, que pourriez-vous faire si votre géomètre s’apercevait…”trop tard”… que votre voisin empiète de deux mètres sur votre terrain ou que la superficie réelle de votre propriété est inférieure de 30 m2 par rapport à celle annoncée ?

Les géomètres-experts fonciers et les géomètres-topographes sont des techniciens exerçant une profession libérale qui, en leur propre nom et sous leur responsabilité personnelle :

  1. Lèvent et dressent, à toutes échelles, les documents topographiques, procèdent à toutes opérations techniques ou études s’y rapportant ou en découlant ;
  2. Fixent les limites des biens fonciers, procèdent à toutes opérations techniques ou études sur l’évaluation, le partage, la mutation ou la gestion des biens fonciers.

Les géomètres-experts fonciers sont seuls habilités à :

  1. Établir les travaux de triangulation de précision à l’échelle d’une commune ou d’une île de la Polynésie française ;
  2. Procéder aux études de placement des titres de propriété (tomité) ;
  3. Concourir aux chantiers d’études foncières de la Polynésie française et de ses établissement publics.

SYNDIC DE COPROPRIETE

Tous les propriétaires d’un logement dans un immeuble ou d’une maison dans un lotissement se regroupent généralement en syndicat (pour les copropriétés verticales - immeubles) ou en Association Syndicale Libre (pour les copropriétés horizontales - lotissements), pour assurer une meilleure gestion de leur bien, mais aussi pour faire face, au sein de l’assemblée des copropriétaires, aux problèmes qui pourraient survenir.

Dans le cas d’un immeuble Il existe un cadre juridique qui vient «superviser» les décisions et organiser le fonctionnement institutionnel de la copropriété. Ce cadre est nettement défini dans la loi du 14 juillet 1965 et dans le décret N°67-764 du 17 mars 1967 (textes parus au JOPF). Le conseil syndical (immeuble) est constitué sans formalité.

Dans le cas d’un lotissement Le cadre juridique est défini par la loi du 21 juin 1865 fixant les conditions d’administration de la copropriété au travers des statuts émis lors de la constitution de l’association syndicale de la copropriété. En clair, l’association syndicale devra être constituée, des statuts devront être définis puis déposés pour inscription légale.Assemblée Les propriétaires réunis en syndicat ou en association participent annuellement à des Assembles Générales Ordinaires afin de définir le fonctionnement de l’administration des parties dites communes de l’ensemble immobilier. Au cours de ces assemblées, des résolutions importantes sont adoptées, et notamment le budget relatif à l’engagement annuel des dépenses d’entretien et autres des parties communes.En cas de problèmes majeurs, ou d’opérations à réaliser sous le contrôle des copropriétaires, des assemblées générales extraordinaires peuvent être organisées.

Dans le cadre des assemblées générales, les décisions sont prises par vote, à des majorités différentes selon leur nature. Dans certains cas extrêmes, essentiellement lors de modifications du règlement interne à la copropriété, elles doivent être prises à l’unanimité.Chaque propriété élit un Conseil Syndical qui désigne son président et les conseillers. Cet organe représentatif de la copropriété est le véritable lien entre les copropriétaires et le Syndic. Les volontaires sont tous bénévoles.Le syndic est obligatoire dans l’organisation de toute copropriété, quelle qu’en soit l’importance, même si elle ne comprend que deux personnes. Le syndic est désigné pour une durée ne pouvant pas excéder trois ans par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue des voix. En règle générale, la pratique en Polynésie française est de fixer un mandat d’une année.

L'IMPOT FONCIER

Tout propriétaire est concerné par l'impôt foncier dès qu'il possède une propriété bâtie. Dans le cas d'une construction nouvelle, il bénéficie d'une exonération totale pendant 5 ans et d'une exonération partielle (50%) pendant les 3 années suivantes.

L'impôt foncier est payé dans sa totalité à partir de la 9e année.Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit, dans les 30 jours d'occupation de l'immeuble, adresser au service des contributions une déclaration accompagnée du certificat de conformité.

Calcul du revenu imposable 

La base imposable correspond à la valeur locative diminuée d'1/4 (25%) pour tenir compte des frais divers incombant aux propriétaires.

Télécharger la brochure de la DICP.

LA PATENTE ET L'IMPOT SUR LES TRANSACTIONS

Le propriétaire qui loue une maison en meublé doit s'inscrire à la patente afin d'être répertorié comme loueur et doit déclarer ses recettes à l'impôt sur les transactions. Il sera exonéré de patente et d'impôt s'il perçoit moins de 2 millions de Fcfp de loyer par an (166 600 Fcfp/mois).

La patente est égale à:

Si la valeur locative annuelle est de 2 400 000 Fcfp (200 000 Fcfp par mois)

2 400 000 Fcfp x 2% = 48 000 Fcfp

Centimes additionnels revenant à la commune: 48 000 x 80% = 38 400 Fcfp

Total à régler: 38 400 Fcfp (la part territoriale de la patente a été supprimée en 2001) 

NB: les centimes additionnels varient de 20 à 80% selon les communes. En ce qui concerne l'impôt sur les transactions, les taux d'imposition varient de 1,7 à 8,5% (catégorie des prestataires de services). Pour les revenus annuels inférieurs à 5 000 000 Fcfp, le taux est de 1,7%. Ex. de calcul avec un loyer annuel de 2 400 000 Fcfp (200 000 Fcfp/mois): - 2 400 000 x 1,7% = 40 800 Fcfp 

Les loueurs en meublé bénéficient d'une réduction de 50%: - 40 800 - 50% = 20 400 Fcfp. 

Ces calculs ne sont donnés qu'à titre indicatifs et ne peuvent en aucun cas engager la responsabilité de l'agence JEANINE SYLVAIN si ceux-venaient à être contestés par les services concernés. Avant de faire votre déclaration veuillez prendre contact auprès du service des contributions. 

Numéros utiles: Service des Contributions directes - Tèl: 46.80.49 ou 46.81.41

F.A.Q:

Quelles sont les conditions pour bénéficier des 5 années d'exonération totale ? Le propriétaire ou la personne imposable devra, dans les trente jours de l'occupation de l'immeuble ou des additions de constructions, souscrire et adresser au service des contributions une déclaration accompagnée du certificat de conformité délivré :

à la mairie de Papeete pour les immeubles sis à Papeete,

au service de l'urbanisme pour les immeubles sis aux Iles du Vent et aux Iles sous le Vent

auprès du "Tavana Hau" (administrateur territorial) de l'archipel concerné pour les immeubles sis aux Tuamotu-Gambier, aux Marquises et aux Australes.

A défaut de déclaration dans les délais impartis comme en cas de déclaration tardive, les constructions nouvelles et additions de constructions seront imposées dès le 1er janvier de l'année qui suivra celle au cours de laquelle l'infraction sera relevée.

Qui est imposable sur le foncier ?

Celui qui possède en Polynésie française :

une propriété bâtie

un terrain non cultivé, employé à un usage commercial ou industriel (chantiers,...),

des installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions,

un bateau utilisé et aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie.

Quelles sont les pénalités en vigueurs ?

Tout retard dans le dépôt de la déclaration entraîne l'application d'une pénalité de 10 % et d'un intérêt de retard de 0,75 % par mois de retard.