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Le contrat de location meublée est conclu pour une durée au moins égale à un an. Les parties peuvent conclure un contrat d'une durée supérieure à un an.Le contrat de location non meublée est conclu pour une durée au moins égale à trois ans. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article L P . 18, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Lorsque le contrat de bail est conclu pour une période d'un an, le délai applicable au congé est d'un mois lorsqu'il émane du locataire et de deux mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsque le contrat de bail est conclu pour une période supérieure à un an, le délai applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

LES DEVOIRS DU PROPRIETAIRE

Selon les dispositions de l'article 1720 du code civil, « le bailleur (propriétaire) est tenu de délivrer la chose (maison ou appartement) en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il doit souscrire à une assurance pour son bien en tant que "non occupé". Il doit déclarer sa location au service des contributions directes et payer son impôt sur les transactions.

Il est tenu «d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée». En d’autres termes, le bien doit rester habitable et dans le même état d'équipement au moins, qu'à l'entrée des lieux. Cependant, certains travaux d'entretien ou de réparation sont à la charge du locataire.

C'est le décret n°87-712 du 26/08/1987 pris en application de la loi n°86-1290 du 23/12/1986 qui fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

En clair: Toutes les réparations liées à la structure de la maison (murs, toiture, fondations…) ainsi que le remplacement d’un chauffe-eau ou d’un frigo devenus trop vétustes reviennent au propriétaire. le reste incombe au locataire, que se soit le petit entretien ( ex: ampoules à changer ) ou les petites réparations ( ex: mobilier endommagé par une négligence du locataire) Cependant, la notion d’usure et de vétusté (des équipements) est également à prendre en compte.

LES DEVOIRS DU LOCATAIRE

Payer aux termes convenus, le loyer et les charges récupérables dont le détail est fixé par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sous la forme d'une liste limitative

Toujours payer son loyer, même durant le mois de préavis: Beaucoup de locataires durant leur préavis s’abstiennent de payer leur dernier loyer, par crainte d’avoir des difficultés à récupérer leur caution: C' est illégal et susceptible de se retourner contre le locataire. De même, il est recommandé de n’interrompre en aucun cas les versements de loyer, même s’il s’agit de faire pression sur un propriétaire refusant par exemple d’effectuer les réparations. En se mettant dans l’illégalité, le locataire s’expose à une rupture de contrat. Mieux vaut privilégiez le dialogue, puis suivre la voie légale (lettre recommandée, saisie du tribunal civil…).

Le locataire doit pour sa part occuper les lieux «bourgeoisement » et «paisiblement» et veiller à leur conservation et à leur entretien «en bon père de famille».Il a une obligation de conservation de la "chose louée". Cette obligation lui impose d'effectuer les "réparations locatives" dont la liste est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 , de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail et les menues réparations. De même, cette obligation le rend responsable des dégradations et des pertes de la chose louée.

Le locataire doit verser le loyer à la date précisée sur le bail, tout manquement pourra entrainer la résiliation du bail de plein droit.

La loi du 6 juillet 1989 qui s'applique aux locations nues à l'exclusion des locations meublées, impose au locataire de s'assurer contre les "risques locatifs" et de faire parvenir une copie d'attestation d'assurance au propriétaire a chaque renouvellement .

Si Le propriétaire ne respecte pas ses obligations:

Le locataire devra en tout premier lieu envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin de faire-part au propriétaire, de manière officielle, l'ensemble des problèmes rencontrés. Dans la mesure où le propriétaire ne donne pas de suite ou s'il refuse de réaliser les travaux qu'il doit en principe effectuer, le locataire devra alors saisir le tribunal pour obliger le propriétaire à respecter ses engagements.

Attention : Le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer pour obliger le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires ; une telle démarche risque même de provoquer la rupture du contrat avec tous les torts pour non-paiement du loyer


La rémunération d’un agent immobilier est égale à un mois de loyer + TVA. Cette commission est payée par moitié entre le PRENEUR et le BAILLEUR.

Le dépôt de garantie : Le montant de la garantie, ou caution, versé par le preneur (afin de couvrir d’éventuels dommages au cours de la location) ne peut être supérieur à un mois et demi de loyer en principal.

Il est versé à la prise de possession des lieux et son montant sera mentionné dans le bail. Il est restitué dans un délai maximal de un mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur

L’usage veut cependant que le bailleur restitue les sommes versées par le locataire dans le mois suivant la remise des clefs et déduction faite des éventuels frais lui restant dus (réparations…). Là aussi, les clauses de garanties doivent être prévues dans le contrat de location.

 

Tous les textes cités sont téléchargeables sur le site internet www.lexpol.pf, le texte de référence qui donne tous les détails de rédaction des baux est le texte n° 2012-18 LP/APF du 19 octobre 2012 de la loi du pays relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée.