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Les acteurs intervenant dans un acte d'achat sont l'agent immobilier et le notaire, et éventuellement, en cas de litige, le géomètre ou l'expert en bâtiment. Une fois acheté, vous devrez si vous achetez en lotissement ou en immeuble, participer au syndic de copropriété.

L'AGENT IMMOBILIER

En qualité d’intermédiaire, l'agent immobilier perçoit une commission sur le prix de vente. L'arrêté n°312 du 29/01/96 réglemente, en matière d'immeuble, la rémunération de l’agent

7% jusqu’à 10 millions de F CFP

5% au-delà de 10 millions de F CFP

LE NOTAIRE

Le notaire est obligatoirement présent dans toute transaction immobilière. Quel est son rôle ?

Rédiger un acte de vente

Officialiser un transfert de propriété

Assurer aux accords établis une date précise et une force authentique, ce qui est essentiel en Polynésie française où demeurent de nombreux problèmes liés à l’indivision.

Conseiller les signataires, c’est-à-dire expliquer à ses clients leurs droits et leurs obligations et leur signifier les engagements qu’entraîne la signature de l’acte de vente ou d’achat.

Proposer à la vente ou à l’achat, des biens pour le compte de ses clients. Les notaires, en effet, sont souvent les premiers informés d’une vente consécutive à un divorce ou à une succession.

Estimer un bien, en tant qu’expert immobilier, et prodiguer des conseils sur l’intérêt financier, juridique, et fiscal, d’une transaction immobilière.

Acheteur et vendeur ont chacun la possibilité de se faire représenter par le notaire de leur choix. Celui du vendeur préparera le dossier de vente, celui de l’acheteur le dossier d’achat. Cette double intervention n’aura pas d’incidence sur les honoraires exigés à l’acheteur, ces derniers seront partagés entre les deux notaires. En cas de litige, s'adresser à la Chambre des notaires.

LE GEOMETRE

Si la parcelle de terrain sur laquelle vous envisagez de construire provient d’un morcellement, le géomètre effectue la division et contrôle la mise à jour du plan cadastral, à condition d’être agréé par le service du cadastre (ce qui est le cas de tous les membres de la Chambre Syndicale). Si vous achetez un terrain, exigez du vendeur qu’il vous fournisse un plan de bornage matérialisant toutes ses limites, effectué et signé par un géomètre agréé, avant de signer l’acte d’acquisition chez le notaire. Ainsi vous éviterez tout litige susceptible d’intervenir ultérieurement. En effet, que pourriez-vous faire si votre géomètre s’apercevait…”trop tard”…que votre voisin empiète de deux mètres sur votre terrain ou que la superficie réelle de votre propriété est inférieure de 30 m2 par rapport à celle annoncée ?Le géomètre est un professionnel exerçant à titre libéral. La majorité des géomètres s’est rassemblée au sein d’une Chambre Syndicale des Géomètres afin d’harmoniser leurs prestations pour assurer une qualité de service la meilleure possible.

SYNDIC DE COPROPRIETE

Tous les propriétaires d’un logement dans un immeuble ou d’une maison dans un lotissement se regroupent généralement en syndicat (pour les copropriétés verticales - immeubles) ou en Association Syndicale Libre (pour les copropriétés horizontales - lotissements), pour assurer une meilleure gestion de leur bien, mais aussi pour faire face, au sein de l’assemblée des copropriétaires, aux problèmes qui pourraient survenir.Dans le cas d’un immeuble Il existe un cadre juridique qui vient «superviser» les décisions et organiser le fonctionnement institutionnel de la copropriété. Ce cadre est nettement défini dans la loi du 14 juillet 1965 et dans le décret N°67-764 du 17 mars 1967 (textes parus au JOPF). Le conseil syndical (immeuble) est constitué sans formalité.Dans le cas d’un lotissement Le cadre juridique est défini par la loi du 21 juin 1865 fixant les conditions d’administration de la copropriété au travers des statuts émis lors de la constitution de l’association syndicale de la copropriété. En clair, l’association syndicale devra être constituée, des statuts devront être définis puis déposés pour inscription légale.Assemblée Les propriétaires réunis en syndicat ou en association participent annuellement à des Assembles Générales Ordinaires afin de définir le fonctionnement de l’administration des parties dites communes de l’ensemble immobilier. Au cours de ces assemblées, des résolutions importantes sont adoptées, et notamment le budget relatif à l’engagement annuel des dépenses d’entretien et autres des parties communes.En cas de problèmes majeurs, ou d’opérations à réaliser sous le contrôle des copropriétaires, des assemblées générales extraordinaires peuvent être organisées.Dans le cadre des assemblées générales, les décisions sont prises par vote, à des majorités différentes selon leur nature. Dans certains cas extrêmes, essentiellement lors de modifications du règlement interne à la copropriété, elles doivent être prises à l’unanimité.Chaque propriété élit un Conseil Syndical qui désigne son président et les conseillers. Cet organe représentatif de la copropriété est le véritable lien entre les copropriétaires et le Syndic. Les volontaires sont tous bénévoles.Le syndic est obligatoire dans l’organisation de toute copropriété, quelle qu’en soit l’importance, même si elle ne comprend que deux personnes. Le syndic est désigné pour une durée ne pouvant pas excéder trois ans par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue des voix. En règle générale, la pratique en Polynésie française est de fixer un mandat d’une année.

LES DROITS D'ENREGISTREMENT

Les droits d'enregistrement sont perçus par le notaire pour le compte du Territoire.Afin de favoriser la construction, un certain nombre de mesures ont été prises pour diminuer les droits que vous aurez à payer lors de l'achat d'une maison ou d'un terrain.Régime de droit commun:

9% jusqu'à 15 millions

11% au-delà de 15 millions. (les 2% de droits de transcription inclus ne peuvent être inférieurs à 2 500 Fcfp )

Régimes particuliers:

Premières acquisitions pour les plus de 30 ans

Elles peuvent prétendre à un abattement de 20 % dans la limite des prix suivants: . terrains à bâtir et pour terrains nus d'une superficie limitée à 2 500 m2: prix plafonné à 10 millions de Fcfp. . constructions et/ou appartements: limite à 15 millions de Fcfp. - Obligations de l'acquéreur: . Achever la construction dans les 5 ans de l'acquisition et l'occuper à titre principal. . Affecter l'immeuble à son habitation principale et exclusive pendant 4 ans. . Ne jamais avoir été propriétaire, - Tarifs (droits de transcription inclus): . 7,2% jusqu'à 10 millions (terrain à bâtir de - 2 500 m2). . 7,2% jusqu'à 15 millions (immeuble bâti).

Premières acquisitions pour les moins de 30 ans

Les jeunes de moins de 30 ans ont deux possibilités: - soit l'exonération du droit d'enregistrement et droit de transcription réduit de 1%. - soit l'abattement de 2 millions sur le prix de cession et 7,2% de droits d'enregistrement. Le notaire choisira la solution la moins coûteuse en fonction du prix de vente. Ces dispositions concernent l'habitation principale exclusivement. Mêmes obligations que ci-dessus.

Logements intermédiaires

Les nouveaux propriétaires d'un logement intermédiaire (voir «Aides fiscales à la construction»), destiné à l'habitation principale, sont exonérés de droits d'enregistrement jusqu'au 31/12/2005. Les droits de transcription sont réduits à 1%.

Acquisitions d'immeubles bâtis neufs

- Obligations: Aucune. - Tarifs: . 3,75% jusqu'à 15 millions. . 4,25% au-delà.

Acquisitions d'immeubles bâtis, à l'issue d'un délai de 5 ans prévu par la loi de défiscalisation

Obligations: . Etre de nationalité française et domicilié dans le Territoire. . Acquérir des immeubles bâtis ou des fractions d'immeubles bâtis. . Engagement souscrit par le futur acquéreur au moment de la réalisation de l'investissement. - Tarifs: Droit fixe de 10 000 Fcfp.

LES FRAIS DE NOTAIRE

En 2000, une Chambre des Notaires de Polynésie française a vu le jour. Depuis sa création, la Chambre a réussi à mettre en place une unification des tarifs. Depuis, vous ne pouvez plus trouver d'écart entre deux études pour un même acte.La rémunération des notaires est strictement réglementée et fixée par arrêté (arrêté n°1376 CM du 3 octobre 2000 portant fixation du tarif des notaires. - JOPF du 12 octobre 2000). Le tarif assure l'égalité des clients devant le service public notarial. Son application est donc facilement contrôlable. Les notaires ne peuvent accorder ni remise partielle sur un acte déterminé, ni remise partielle ou totale sur l'un des actes reçus à l'occasion d'une même affaire qu'avec l'autorisation de la chambre des notaires de Polynésie française (sauf dans les activités de négociation).Le notaire est un collecteur d'impôts. Pour les actes, les notaires perçoivent les droits d'enregistrement, la taxe de transcription et la TVA.Les frais de notaire sont constitués par des taxes, les déboursés, les honoraires et la rémunération. La rémunération est constituée des émoluments fixes, des émoluments proportionnels, des émoluments de formalités , des émoluments liés aux activités de négociation, les émoluments de transaction.Le relevé de compteLors de tout apurement de compte, à la fin des opérations, les notaires sont tenus de remettre au client, même s'ils ne le réclament pas, un compte détaillé faisant ressortir distinctement par acte et séparément des autres opérations comptables:- les droits de toute nature payés au Trésor public - les déboursés - les émoluments avec la référence au tarif - les émoluments de négociation, les honoraires demandés (au titre de l'article 4)En cas de litige, s'adresser à la Chambre des notaires

L'IMPOT FONCIER

Tout propriétaire est concerné par l'impôt foncier dès qu'il possède une propriété bâtie. Dans le cas d'une construction nouvelle, il bénéficie d'une exonération totale pendant 5 ans et d'une exonération partielle (50%) pendant les 3 années suivantes.L'impôt foncier est payé dans sa totalité à partir de la 9e année.Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit, dans les 30 jours d'occupation de l'immeuble, adresser au service des contributions une déclaration accompagnée du certificat de conformité.Calcul du revenu imposable La base imposable correspond à la valeur locative diminuée d'1/4 (25%) pour tenir compte des frais divers incombant aux propriétaires.Exemple :Vous êtes propriétaire d'une maison à Papeete que vous louez 150 000 Fcfp par mois.

La valeur locative annuelle est de 150 000 x 12 = 1 800 000 Fcfp

Base imposable: 1 800 000 - 25% = 1 350 000 Fcfp

Impôt foncier:1 350 000 x 10% = 135 000 Fcfp

Centimes additionnels revenant à la commune: 135 000 x 50% = 67 500 Fcfp

Total à payer: 135 000 + 67 500 = 202 500 Fcfp NB: les centimes additionnels varient de 10 à 50 % selon les communes. Exemple: Vous achetez une maison de plus de 8 ans à Punaauia et d'un montant de 28 millions.

28 millions - 6 millions (valeur vénale du terrain*) = 22 millions

22 millions x 4% = 880 000 valeur locative annuelle

880 000 - 25% = 660 000

Impôt foncier: 660 000 x 10% = 66 000

Centimes additionnels revenant à la commune: 66 000 x 50% = 33 000

Total = 33 000 + 66 000 = 99 000 Fcfp La valeur vénale du terrain à déduire correspond à la valeur totale de l'achat diminuée de la valeur de la construction. Si cette valeur n'est pas précisé sur l'acte de vente, l'impôt foncier portera sur le montant global. La valeur locative correspond au montant annuel des loyers perçus par les propriétaires. A défaut, elle est déterminée par un taux appliqué à la valeur vénale du bien:

4% pour les immeubles situés dans les îles du Vent

3% pour les immeubles situés dans les autres archipels

2% pour les logements sociaux.

La valeur vénale du bien correspond:

au coût réel de construction et de réalisation ou

au prix d'achat diminué de la valeur vénale du terrain

LA PATENTE ET L'IMPOT SUR LES TRANSACTIONS

Le propriétaire qui loue une maison en meublé doit s'inscrire à la patente afin d'être répertorié comme loueur et doit déclarer ses recettes à l'impôt sur les transactions. Il sera exonéré de patente et d'impôt s'il perçoit moins de 2 millions de Fcfp de loyer par an (166 600 Fcfp/mois).La patente est égale à:

valeur locative annuelle:

2 400 000 Fcfp (200 000 Fcfp par mois)

2 400 000 Fcfp x 2% = 48 000 Fcfp

Centimes additionnels revenant à la commune: 48 000 x 80% = 38 400 Fcfp

Total à régler: 38 400 Fcfp (la part territoriale de la patente a été supprimée en 2001) NB: les centimes additionnels varient de 20 à 80% selon les communes. En ce qui concerne l'impôt sur les transactions, les taux d'imposition varient de 1,7 à 8,5% (catégorie des prestataires de services). Pour les revenus annuels inférieurs à 5 000 000 Fcfp, le taux est de 1,7%. Ex. de calcul avec un loyer annuel de 2 400 000 Fcfp (200 000 Fcfp/mois): - 2 400 000 x 1,7% = 40 800 Fcfp Les loueurs en meublé bénéficient d'une réduction de 50%: - 40 800 - 50% = 20 400 Fcfp. Ces calculs ne sont donnés qu'à titre indicatifs et ne peuvent en aucun cas engager la responsabilité de l'agence JEANINE SYLVAIN si ceux-venaient à être contestés par les services concernés. Avant de faire votre déclaration veuillez prendre contact auprès du service des contributions. Numéros utiles: Service des Contributions directes - Tèl: 46.80.49 ou 46.81.41

F.A.Q:

Quelles sont les conditions pour bénéficier des 5 années d'exonération totale ? Le propriétaire ou la personne imposable devra, dans les trente jours de l'occupation de l'immeuble ou des additions de constructions, souscrire et adresser au service des contributions une déclaration accompagnée du certificat de conformité délivré :

à la mairie de Papeete pour les immeubles sis à Papeete,

au service de l'urbanisme pour les immeubles sis aux Iles du Vent et aux Iles sous le Vent

auprès du "Tavana Hau" (administrateur territorial) de l'archipel concerné pour les immeubles sis aux Tuamotu-Gambier, aux Marquises et aux Australes.

A défaut de déclaration dans les délais impartis comme en cas de déclaration tardive, les constructions nouvelles et additions de constructions seront imposées dès le 1er janvier de l'année qui suivra celle au cours de laquelle l'infraction sera relevée.

Qui est imposable sur le foncier ?

Celui qui possède en Polynésie française :

une propriété bâtie

un terrain non cultivé, employé à un usage commercial ou industriel (chantiers,...),

des installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions,

un bâteau utilisé et aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie.

Quelles sont les pénalités en vigueurs ?

Tout retard dans le dépôt de la déclaration entraîne l'application d'une pénalité de 10 % et d'un intérêt de retard de 0,75 % par mois de retard.